Si les taux d’emprunts ont entamé une légère remontée ces derniers mois, ils n’en restent pas moins intéressant pour investir dans la pierre, mais l’apport reste systématiquement un sujet sensible, voici un point complet sur ce critère exigé des banques.
Le prêt immobilier : nouvelle vague à venir
Si les taux ont attiré de nombreux emprunteurs ces dernières années, c’est qu’ils ont avant tout battu des records historiques, facilitant ainsi l’accession à la propriété et permettant à certains de réaliser des économies impressionnantes sur les intérêts remboursés, jusqu’à plus de 30 000 euros d’économisés pour les plus chanceux, ou tout du moins les plus avertis d’entre nous. Globalement, une première vague d’emprunt à l’habitat a inondé le marché de la pierre, tout d’abord pour de l’acquisition et ensuite pour de la renégociation. Simplement, aujourd’hui la plupart des emprunteurs ayant pu renégocier l’ont fait et le marché dans cette opération s’essouffle. Une nouvelle vague s’annonce, celle de l’emprunt sans apport. Les banques ont longtemps rejeté les ménages n’ayant pas d’apport, justifiant que leur situation n’était pas suffisamment stable pour accéder à des taux préférentiels ou refusant tout simplement de prêter, car le profil ne correspond pas à leurs critères. Simplement aujourd’hui, la majeure partie du marché de l’emprunt immobilier est constitué de ménages ne disposant pas d’un apport mais d’une situation suffisante pour pouvoir rembourser un emprunt immobilier, ce que les banques cherchent à financer.
Emprunter sans apport : c’est réellement possible ?
Si certaines banques n’étudient même pas les demandes de prêts immobiliers, d’autres acceptent volontiers de financer. Le réajustement des politiques commerciales des banques est en cours et afin de maintenir les productions réalisées par a renégociation, il faudra bien évidemment se tourner vers des profils différents comme le prêt immobilier sans apport ou encore le regroupement de crédits (autre produit rémunérateur). Il est donc possible de trouver chaussure à son pied dans ce domaine, il suffit de respecter certaines bonnes pratiques partagées par les courtiers en immobiliers et les conseillers bancaires. La première astuce est de soigner ses comptes bancaires car c’est le premier élément étudié nous répète-t-on souvent. Il faut s’assurer de ne pas avoir de rejets de prélèvements ou de découverts dans les trois derniers mois car sans apport et à découvert, le dossier devient d’emblée bancal. Ensuite, le dialogue est fondamental avec le banquier sur la situation de l’emprunteur, il faut défendre son projet et notamment ses revenus, qui sont pérennes car justifiés par un contrat de travail indéterminé (ou fonctionnaire). Impossible à l’heure actuelle d’emprunter dans l’immobilier en CDD, c’est une garantie clairement insuffisante pour un emprunteur. Enfin, la banque apprécie lorsque l’emprunteur rapatrie ses comptes bancaires mais aussi un éventuel produit financier (livret A, assurance vie), cela laisse entrevoir la possibilité de travailler le compte du client et donc de percevoir des bénéfices sur le long terme.
Des démarches souvent fastidieuses
Monter un dossier de prêt immobilier n’est pas simple dans la mesure où il faut rassembler une bonne dizaine de justificatifs, justifier son achat et notamment le prix exigé. A cela s’ajoute des frais, souvent imprévus comme les frais de dossier, les frais de garantie (hypothèque, caution), les frais de courtage pour un courtier ou encore les frais de négociation, que certaines agences immobilières réclament. A terme, tous ces frais peuvent vite refroidir les envies d’achat des ménages, notamment si l’apport ne permet pas de les couvrir. Il faut donc rester prudent sur les démarches à mener et ne pas se précipiter. Tout d’abord, il faut s’adresser à sa banque pour présenter le projet d’investissement immobilier et consulter les offres. Si le taux ou les conditions de prêts ne s’y prêtent pas, alors il est préférable de se tourner vers deux autres structures soigneusement choisies, une banque concurrente et un courtier spécialisé en prêt immobilier. Ces deux organismes pourront proposer une offre adaptée et surtout l’emprunteur peut les mettre en concurrence, ce qui facilite l’obtention de la meilleure offre de prêt. En matière de démarches, le courtier prend une longueur d’avance car il se charge de l’instruction du dossier, la partie la plus laborieuse pour les emprunteurs. En cas de refus, ce qui peut survenir, il faut rester optimiste et continuer les démarches, certains ménages trouvent un financement sans apport après 5 banques consultées.
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