Emprunter pour se constituer un patrimoine immobilier est une pratique courante, a fortiori dans la pratique de l’investissement locatif. Souvent, selon la situation du futur débiteur, la banque  réclame une garantie, constituée par la mise en hypothèque du bien en cours d’acquisition. Cela permet bien évidemment au créancier de se protéger de l’impayé à travers la revente du bien en question. Une fois le prêt remboursé, le bien immobilier est libéré de toute hypothèque et peut soit le rester, soit constituer une garantie pour un nouvel emprunt. Jusqu’ici, ce montage de financement reste des plus classiques, et connu de toute personne ayant une fois dans sa vie côtoyé les organismes financiers en quête d’emprunt immobilier. Néanmoins, pendant quelques années, une solution avantageuse pour l’emprunteur était mise en place : l’hypothèque rechargeable.

A l’origine

Nous parlons ici de l’hypothèque rechargeable, entrée en vigueur au premier trimestre 2006 sous l’impulsion de Nicolas Sarkozy, alors Ministre des Finances, afin de relancer et de soutenir la consommation française. Le concept est identifié par le mot « rechargeable ». En effet, avec cette nouvelle disposition, l’on considère que chaque mensualité libère un peu plus l’hypothèque. Ccette fraction libérée pouvant servir de garantie à un nouvel emprunt.

Désormais, le bien immobilier n’est plus totalement immobilisé jusqu’à la dernière mensualité. Ceci permet donc mécaniquement d’augmenter la capacité de crédit de tout primo-accédant ayant remboursé une partie significative de son emprunt en dégageant une nouvelle possibilité pour la banque de se protéger via cette hypothèque rechargeable.

Cette hypothèque rechargeable peut servir de garantie à plusieurs emprunts simultanés, et de typologie différentes (immobiliers, mais également consommation et professionnels). Est exclu de ce système le crédit dit « revolving » ou rechargeable. Tout type d’emprunteur y a accès (particuliers, SCI, SARL, etc.).

Enfin, il est important de noter que l’hypothèque rechargeable n’ouvre pas de droit systématique au crédit, puisque l’organisme préteur se réserve le droit d’accepter ou non un emprunt. Il s’agit juste d’un argument supplémentaire dans le dossier. Néanmoins, il faut avoir prévu une clause de rechargement si l’hypothèque d’origine a été conclue post-loi.

Les limites de ce dispositif

Il existe une limite : le nouveau prêt ne doit pas excéder la limite initiale de l’hypothèque. De plus, des formalités sont à respecter :

Le prêteur a l’obligation d’annexer au contrat de crédit une situation hypothécaire comportant des mentions obligatoires, dont (les informations suivantes proviennent du site du service public) :

  • la durée de l’inscription hypothécaire,
  • l’identification du bien immobilier, objet de la garantie, et sa valeur estimée à la date de la convention constitutive d’hypothèque,
  • le montant maximal garanti,
  • le montant de l’emprunt initial souscrit,
  • le cas échéant, le montant du ou des emprunts ultérieurement souscrits,
  • une évaluation par le prêteur du coût du rechargement de l’hypothèque garantissant le ou les nouveaux crédits,
  • une évaluation par le prêteur du coût total de l’hypothèque,
  • la mention précisant qu’en cas de défaillance de l’emprunteur, le bien hypothéqué peut être saisi et vendu pour rembourser le prêteur.

Si le prêteur ne remet pas cette annexe, il risque :

  • une amende de 3 750 €,
  • et de perdre son droit aux intérêts sur le prêt souscrit.

L’emprunteur ne sera alors tenu qu’au remboursement du capital, suivant l’échéancier prévu.

Il faut passer devant un notaire afin de créer l’hypothèque rechargeable si elle n’a pas été prévue à l’origine. Ceci a un coût, inférieur au coût d’une hypothèque traditionnelle.

Fin du dispositif en juillet 2014

En conclusion, cet ancien dispositif permettait de créer une surface de garantie, laquelle était inaccessible jusqu’en 2006. Il est évident que ce dispositif était favorable à la pratique de l’investissement locatif, en facilitant l’accès à l’emprunt et en ajoutant une valeur supplémentaire aux biens en cours d’acquisition. Néanmoins, le créancier d’origine restait prioritaire sur l’hypothèque en cas d’impayés.

Depuis juillet 2014, l’hypothèque rechargeable ne peut plus être conclue. Ce dispositif été supprimé par la loi Hamon (loi n°2014-344 du 17 mars 2014 relative à la consommation).