Une nouvelle législation s’applique : hausse de la CSG, incitation à la baisse des loyers, naissance de l’IFI… Le gouvernement Macron l’avait annoncé : la lutte contre la  « rente financière » s’ouvre dès janvier, un contexte où propriétaires et futurs investisseurs devront s’affirmer pour mener à terme leur projet et se méfier d’éventuels abus face aux banques.

La loi change

Crédit immo oui… Mais pas à n’importe quel prix. Il faut le savoir, depuis janvier 2018, devenir rentier immobilier ne sera pas le projet le plus juteux sur lequel votre banquier aura envie de vous accompagner. L’ISF se transforme en IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) et la CSG augmente d’1,7 point. En somme, ces nouvelles directives diminuent la rentabilité d’un projet immobilier.

Un état de fait dont les conséquences ont déjà été soufflées en interne dans les banques : les objectifs en matière de prêt immobilier locatif sont réduits, voire complètement supprimés dans certaines agences. L’obtention de crédit n’aura donc que très peu de chances d’aboutir si vous n’êtes pas déjà propriétaire avec des revenus confortables.

Les mesures adoptées

Pour la résidence principale, la Loi Finance n’apporte que peu de changements sur la loi Pinel et le prêt à taux zéro. Ces dispositifs seront néanmoins limités à certaines zones géographiques. Ils n’auront donc que peu d’utilité pour ceux qui souhaitent investir dans les villes où il n’existe pas de déséquilibre entre l’offre et la demande.

Autre mesure de ce nouveau janvier : à présent, les banques sont en droit d’exiger qu’un nouveau souscripteur de prêt immobilier maintienne une domiciliation de ses revenus durant 10 ans. En contrepartie, les clients devront bénéficier d’un avantage client : un taux préférentiel ou des réductions de frais bancaires, par exemple. La nature et l’importance de l’avantage ne sont pas délimitées.

Pour les rentiers, les modalités de calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière seront les mêmes que pour l’ISF (Impôt Sur la Fortune). L’ISF est applicable aux patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d’euros. Le barème est composé de six tranches d’imposition avec des taux allant de 0 à 1,5%. L’augmentation de la fraction déductible de la CSG s’appliquera à compter de l’imposition des revenus 2018 ou 2019, en fonction des catégories de revenus et des modalités de recouvrement.

Dans ce fourmillement de nouvelles réglementations pour les propriétaires et les futurs investisseurs  2018, il faudra également ouvrir l’œil face à certains abus commerciaux de la part des banques lors de la contraction d’un prêt immobilier.

Le droit face aux banques

Si la paperasse est de mise pour souscrire un prêt, certaines banques abusent de la méconnaissance des clients pour demander certains documents non obligatoires, entre autres pour vérifier de manière excessive la solvabilité d’une personne ou collecter des informations dans un but commercial. Connaitre la législation face aux banques permet d’éviter ces pièges et d’être, sans le savoir, la proie d’une collecte de données personnelles.

Comme l’indique le site france-finance.fr, Lors de l’étude de votre dossier pour contracter un prêt, légalement, votre conseiller financier ne peut pas exiger de vous :

  • votre contrat de location,
  • votre attestation d’habitation actuelle,
  • les coordonnées de vos enfants.

Votre banque ne peut pas non plus vous imposer de souscrire aux services associés, comme pour une assurance habitation ou l’assureur emprunteur. Généralement, les établissements bancaires génèrent 50 % de marge sur ce type de produit. Dans ce cas en particulier, faire un appel à un autre prestataire peut permettre de réaliser de belles économies.

Le refus de souscrire à certains services de votre banque ne doit pas déboucher sur un chantage commercial, ni avoir d’impact sur les conditions de votre prêt immobilier, telles que la modification du taux d’intérêt. Cette pratique relève de l’illégalité.

En revanche, elle est en droit de vous demander un justificatif d’identité, de situation familiale, de domicile de moins de trois mois, mais aussi de nombreux documents sur votre épargne, vos actifs, vos dettes, vos dépenses, ainsi qu’un compromis de vente signé.

Si la banque a pour obligation de consulter le Fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers auprès de la Banque de France, elle doit également maintenir le secret professionnel et ne divulguer aucune de vos informations.